Odločitev za najem kredita, bodisi za nakup novega doma, avtomobila ali prenovo stanovanja, je eden največjih finančnih korakov v življenju posameznika. Veliko ljudi se na banko odpravi s strahom in negotovostjo, saj ne vedo točno, kakšen znesek si lahko privoščijo, ne da bi pri tem ogrozili svojo finančno stabilnost ali doživeli neprijetno zavrnitev. Razumevanje lastne kreditne sposobnosti preden stopite v stik z bančnim svetovalcem ni le priporočljivo, temveč nujno. S tem si zagotovite boljše pogajalsko izhodišče, realno ocenite svoje zmožnosti in se izognete razočaranjem. V nadaljevanju bomo podrobno razčlenili mehanizme, ki jih banke uporabljajo za ocenjevanje strank, in vam podali orodja, s katerimi lahko sami predvidite svoj kreditni potencial.
Kaj pravzaprav je kreditna sposobnost?
Kreditna sposobnost je v osnovi ocena vaše zmožnosti vračanja dolga v dogovorjenem roku, skupaj z obrestmi, ne da bi pri tem ogrozili svoj osnovni življenjski standard. Banke pri tem ne ugibajo, temveč sledijo strogim makrobonitetnim ukrepom, ki jih določa Banka Slovenije, ter svoji interni poslovni politiki. Čeprav se zdi, da je višina vaše plače edini pomemben podatek, je realnost precej bolj kompleksna.
Vaša plača je le izhodišče. Od tega zneska morajo banke odšteti zakonsko določen minimalni znesek, ki mora ostati na vašem računu za preživetje, stroške za vzdrževane družinske člane in vse obstoječe finančne obveznosti. Šele tisto, kar ostane, predstavlja vaš potencial za plačevanje mesečnega obroka kredita, imenovanega anuiteta.
Ključni dejavniki, ki vplivajo na izračun
Ko bančni uslužbenec vnaša vaše podatke v sistem, algoritem upošteva več spremenljivk. Če želite sami narediti izračun, morate poznati naslednje parametre:
- Višina rednih mesečnih prihodkov: To vključuje vašo neto plačo, pokojnino in v nekaterih primerih tudi druge stalne prihodke, kot so najemnine (če so uradno prijavljene) ali avtorski honorarji. Pomembno je vedeti, da banke različno obravnavajo dodatke za prevoz in malico – nekatere jih upoštevajo v celoti, druge delno, tretje pa sploh ne.
- Oblika zaposlitve: Zaposlitev za nedoločen čas je zlati standard. Zaposlitev za določen čas lahko predstavlja oviro, zlasti pri dolgoročnih stanovanjskih kreditih, vendar ni nujno razlog za avtomatsko zavrnitev, če imate poroka ali sodolžnika.
- Obstoječe finančne obveznosti: Tu se skriva največ pasti. Banka bo preverila vaše trenutne kredite, lizinge, limite na osebnem računu in limite na kreditnih karticah.
- Vzdrževani družinski člani: Vsak otrok ali drug vzdrževan član znižuje vašo kreditno sposobnost, saj zakonodaja zahteva, da zanje namenite določen del dohodka.
Matematika za kreditno sposobnostjo: Kako deluje formula?
Banka Slovenije predpisuje, da mora potrošniku po plačilu vseh obrokov posojil ostati določen znesek. Ta znesek je vezan na bruto minimalno plačo. Pravila se občasno spreminjajo, zato je ključno spremljati aktualne regulative, vendar osnovna logika ostaja enaka.
Formula za hiter, informativen izračun izgleda približno takole:
- Vzemite svoje povprečje neto plač za zadnjih 12 mesecev (brez malice in prevoza, da boste na varni strani).
- Od tega zneska odštejte znesek, ki mora nujno ostati na računu. Trenutna regulativa določa, da mora posamezniku ostati najmanj 76 % bruto minimalne plače.
- Če imate otroke, odštejte še znesek za vzdrževane člane. Tega določajo socialni transferji in se razlikuje glede na število otrok.
- Odštejte mesečne obroke obstoječih kreditov in lizingov.
Rezultat, ki ga dobite, je maksimalna višina mesečne anuitete, ki si jo teoretično lahko privoščite. Vendar pozor: to je zgornja meja. Banke pogosto uporabljajo tudi razmerje DSTI (Debt Service to Income), ki določa, kolikšen odstotek vaše plače sploh sme iti za poplačilo dolgov (običajno med 50 % in 67 %, odvisno od višine dohodka).
Skriti uničevalci kreditne sposobnosti
Mnogi posamezniki so presenečeni, ko jim banka ponudi bistveno nižji znesek od pričakovanega. Razlog se pogosto skriva v “nevidnih” dolgovih, na katere v vsakdanjem življenju pozabimo, a za banko predstavljajo tveganje.
Limiti na osebnem računu in kreditne kartice
Dovoljeno prekoračitev stanja (limit) in limit na karticah (Mastercard, Visa) banke pogosto obravnavajo kot potencialni dolg, tudi če ga trenutno ne uporabljate. Banka predvideva, da lahko ta sredstva kadarkoli porabite. Nekatere banke bodo od vaše kreditne sposobnosti odštele pavšalni znesek ali odstotek odobrenega limita. Nasvet: Če načrtujete najem velikega kredita, pred tem znižajte ali ukinite limite in vrnite neuporabljene kreditne kartice.
Poroka in poroštva
Če ste porok nekomu drugemu, to bremeni vašo kreditno sposobnost. Banka vas namreč vidi kot potencialnega plačnika tega kredita, če ga prvotni kreditojemalec ne bo mogel odplačevati. Dokler poroštvo traja, je vaša zmožnost najema lastnega kredita zmanjšana.
Vloga sistema SISBON
Preden banka odobri posojilo, bo vpogledala v sistem SISBON. To je informacijski sistem izmenjave podatkov o zadolženosti fizičnih oseb v Sloveniji. V njem so zbrani podatki o vseh vaših trenutnih in preteklih poslovnih odnosih z bankami, hranilnicami in lizing hišami.
SISBON ni “črna lista”, kot zmotno mislijo mnogi, temveč register vseh dogodkov – tako pozitivnih (redno plačevanje) kot negativnih (zamude, izvršbe). V njem so vidni:
- Vsi trenutni krediti in lizingi.
- Limiti na računih in karticah.
- Morebitne zamude pri plačilih (običajno tiste, ki so daljše od 90 dni ali presegajo določen znesek).
- Podatki o izvršbah.
Če ste v preteklosti neredno plačevali obveznosti, bo to v sistemu vidno še 4 leta po poplačilu dolga. To lahko banko odvrne od odobritve kredita ali pa vam zaradi višjega tveganja ponudi višjo obrestno mero. Pred obiskom banke lahko sami vpogledate v svoje podatke v sistemu SISBON (preko spleta z digitalnim potrdilom ali na enotah bank) in preverite, ali so podatki točni.
Kako se pripraviti na pogajanja z banko?
Ko ste sami izračunali približno kreditno sposobnost in preverili svoje stanje, se lahko odpravite na banko. Vendar ne izberite le ene. Kreditna sposobnost ni fiksna številka, ki bi bila enaka na vseh bankah. Medtem ko so pravila Banke Slovenije enaka za vse, se interne politike razlikujejo.
Nekatere banke so bolj naklonjene upoštevanju dodatkov (malica, prevoz, božičnica), druge so bolj fleksibilne pri upoštevanju prihodkov iz popoldanske obrti ali najemnin. Pridobite informativne izračune vsaj treh različnih bank. S temi ponudbami lahko nato vstopite v pogajanja. Če vam ena banka ponudi boljšo obrestno mero, a nižji znesek, druga pa višji znesek z višjo obrestno mero, lahko te informacije uporabite, da dosežete optimalen kompromis.
Pogosta vprašanja in odgovori (FAQ)
Ali se v kreditno sposobnost štejejo potni stroški in malica?
To je odvisno od posamezne banke. Zakonodaja dovoljuje določeno prožnost. Nekatere banke upoštevajo celoten neto priliv, vključno s povračili stroškov, druge pa strogo le osnovno neto plačo. Če imate visoke potne stroške, poiščite banko, ki te prihodke upošteva, saj to bistveno poveča vašo kreditno sposobnost.
Kako vpliva menjava službe na pridobitev kredita?
Banke imajo najraje stabilnost. Če ste pravkar zamenjali službo, boste verjetno morali počakati vsaj tri do šest mesecev, da prikažete redne prilive, ali pa počakati, da poteče poskusna doba. Kreditiranje v času poskusne dobe je zelo redko in tvegano.
Ali lahko dobim kredit, če sem zaposlen za določen čas?
Da, vendar so pogoji strožji. Običajno mora doba odplačevanja kredita sovpadati z dobo zaposlitve, kar onemogoča dolgoročne kredite. Izjema so situacije, kjer ste v isti panogi ali podjetju zaposleni že dlje časa s podaljševanji pogodb, banka pa oceni, da je vaša zaposljivost visoka. Pogosto v tem primeru zahtevajo poroka ali sodolžnika.
Kaj če imam popoldanski s.p. ali prihodke od najemnin?
Dodatni prihodki so velik plus. Prihodki od popoldanskega s.p. se običajno upoštevajo na podlagi dohodninske odločbe za preteklo leto. Pri najemninah banke zahtevajo overjeno najemno pogodbo in dokazila o prilivih na račun. Upoštevajo pa navadno le določen odstotek teh prihodkov (npr. 70-80 %), da pokrijejo tveganje izpada najemnine ali davčnih obveznosti.
Možnosti zavarovanja kredita in vključitev poroka
Kadar vaša lastna kreditna sposobnost ne zadostuje za želeni znesek kredita, še ni vse izgubljeno. Dva najpogostejša instrumenta za premostitev te težave sta vključitev kreditno sposobnega poroka ali sodolžnika ter ustrezno zavarovanje kredita.
Sodolžnik je oseba, ki k pogodbi pristopi enakopravno. Njegovi dohodki se seštejejo z vašimi, kar drastično poveča skupno kreditno sposobnost. To je pogosta rešitev pri mladih parih, ki kupujejo prvo nepremičnino. Pomembno je vedeti, da sodolžnik prevzema enako odgovornost za vračilo dolga kot vi.
Zavarovanje kredita pri zavarovalnici je druga možnost, ki sicer ne poveča neposredno vaše mesečne sposobnosti, vendar olajša odobritev v primerih, ko ste na meji. S plačilom zavarovalne premije zavarujete tveganje neplačila. V primeru, da kredita ne morete več odplačevati (zaradi brezposelnosti, bolezni ali smrti), zavarovalnica krije določene obveznosti, vendar bo na koncu terjala povračilo od vas ali vaših dedičev. Alternativa je zastava nepremičnine (hipoteka), ki omogoča najem višjih zneskov z nižjo obrestno mero, saj je za banko tovrstno zavarovanje najbolj varno. Pri hipoteki je ključno razmerje LTV (Loan-to-Value), kar pomeni, da banka običajno financira do 80 % ocenjene vrednosti nepremičnine, preostanek pa morate zagotoviti z lastnimi sredstvi.
